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（原标题：扩募加速跑，机制正优化丨REITs金融实务）

21世纪经济报说念记者 黎雨辰 北京报说念

继首批4只公募REITs于前年获胜扩募后，2024年，我国公募REITs商场正初步造成“首发+扩募”双轮驱动的步地。

四月末以来，一批公募REITs皆集召开功绩阐述会，修起投资者珍摄。

21世纪经济报说念记者寂静到，比起2023年“尚未有扩募策动”，或是“处于前期扩募神情训导筛选阶段”的表述，从原始权柄东说念主及关联方对投资者的最新回复来看，在2024年，公募REITs在推动扩募方面的推行性进展有望进一步深刻。

放荡2024年5月13日，我国上市公募REITs已达36只，首发和扩募共计刊行范畴最初1100亿元。动作向原有的神情中装入新金钱的“增发”式机制，扩募不仅是公募REITs居品的迫切特色，亦然REITs商场杀青捏续推广、获取范畴体量与生命力的必经之路。

更有公募REITs基金司理向21世纪经济报说念记者默示，“扩募已成为其神情团队本年的要点使命之一。新‘国九条’提到要研究制定REITs贬责条例，对于扩募的策略率领可能也很快了。”

不外从范畴数据来看，现在我国单只REITs的平均市值尚不及好意思国的非常之一。与此同期，也有业内东说念主士向记者指出，从首批扩募的后果实证来看，已上市的4单扩募神情，对于底层金钱单元可供分配金额的增厚效应并未经久捏续，首发投资东说念主到扩募投资东说念主的滚动比例也仍存在擢起飞间。

原始权柄东说念主应若何线路扩募之于REITs的价值、更充分地用好这一融资用具？围绕我国公募REITs扩募，现有商场功令又存在着哪些优化可能性？记者了解到，现时业内围绕公募REITs的扩募机制，仍存在诸多推敲。

“试金”金钱质料 年内REITs扩募增速

在履历了初期训导之后，一批公募REITs有望在2024年加速扩募节拍。

在日前上市公募REITs皆集开展的2023年功绩阐述会中，记者寂静到，扩募不仅依然是投资者发问中的中枢珍摄，也决然成为多只公募REITs原始权柄东说念主的年内使命要道词。其中，中航京能光伏REIT、国泰君安东久新经济REIT和红土深圳安堵REIT三个神情，已于年内先后发布了拟扩募公告。

一批REITs也在近期向投资者诠释了扩募使命的推行性进展。举例中信建投国度电投新动力REIT在阐述会中指出，其原始权柄东说念主已于本年4月11日启动了对于本基金扩募神情标财务照看人、评估与审计拜托职业的招标使命。

上市不久的中原金茂买卖REIT，一样也已启动谋求扩募。日前，中国金茂副总裁丁蕤曾在该REIT的功绩阐述会中默示：“现在咱们已初步采选了策动扩募的神情，在相干神情达到结识磋商情景，且合乎监管条款之后，将尽快启动扩募筹备。”

连年来，我国公募REITs扩募实践的策略基础正不休熟识。

2022年5月31日，在证监会率领下，上交所、深交所同期发布了《公开召募基础门径证券投资基金（REITs）功令适用率领第3号—新购入基础门径神情（试行）》，并成为现行扩募机制的中枢策略范例。同庚，发改委也发布了《对于作念好基础门径边界不动产投资信赖基金（REITs）新购入神谍报告推选接洽使命的见告》，进一步对基本的扩募功令作出章程。

2023年，首批REITs扩募的获胜上市成为商场的里程碑事件，也评释了扩募机制在打造基础门径金钱上市平台中的可行性。公开数据线路，首批刊行神情中有4单于2023年6月完成扩募，召募资金范畴共计最初50亿元。

若何线路扩募的真义真义？日前，在由中国REITs论坛、瑞念念不动产金融研究院专揽的“公募REITs扩募：探索价值创造与机制改进”闭门研讨会上，招商蛇口财务部产融业务负责东说念主范智坤指出，扩募是将REITs和其他一些融金钱品区别开来的中枢原因。

“扩募粗略助力商场的发展与金钱多元化。2023年的商场下降，一定进度上即是由于商场金钱体量不够所致。咱们但愿扩募粗略不休作念大REITs商场，消解小额买入卖出导致的金钱剧烈波动。”范智坤默示。在他看来，扩募同期还将有助于散播REITs神情产业和地域风险、优化投资组合分配率、镌汰原始权柄东说念主金钱欠债率等。

中金公司投行部实行总司理沈亚雄则指出，由于扩募刊行需要在历程既有股东喜悦的同期，完成在成本商场向新股东和老股东的召募，是以能否获胜完成扩募，本人即是对神情“是否为高质料 REIT”的一次很迫切的商场决然。

中金公司固收部董事总司理、居品组的实行负责东说念主潘伟则将扩募譬如为底层金钱的“二次深度体检”。“莫得深度的体检，基础金钱的阐述接续会被遮蔽在财务诠释的旧例信息败露中，让投资者造成惯性判断。应该襄理扩募带来的深度体检契机。”他默示。

瑞念念不动产金融研究院院长朱元伟向记者指出，扩募本人并非是简略的二次融资行为，而更应被视作一种成本贬责、市值贬责的用具与时代。因此从原始权柄东说念主的视角启程，扩募亦然出动投资东说念主结构的一个好契机——在履历了商场升沉之后，贬责东说念主和运营方应禁闭到哪些投资机构会“转场”，哪些则更稳健奉陪神情“长跑”。

多维探索扩募机制优化旅途

里面的有机增长加之扩募的外延式增长，共同组成了REITs权柄属性的体系。多位业内东说念主士指出，比起单独新上金钱，跟着我国公募REITs商场日益壮大，扩募可能将成为对于投资东说念主来说更为便利的决策。率先作念优作念强一批具有自我成长能力和贬责能力的REITs品牌，也能对一级商场起到“价值锚定”的作用。

不外有业内东说念主士指出，从现在首批4只扩募神情标后果来看，在我国现有机制下，扩募对于REITs神情标收益能力擢升和首发投资东说念主的诱骗力仍不权贵。进一步优化扩募机制、推动原始权柄东说念主与投资东说念主共赢，成为行业的迫切课题。

举例在扩募金钱着手方面，现在商场上已刊行的扩募金钱均以原始权柄东说念主的自有金钱为主，与首发金钱属于并吞类型。但洽商到单类金钱扩募存在聘用决议少、风险散播性低、训导难度大等问题，在部分业内东说念主士看来，“混装金钱”应将成为将来我国REITs扩募的一个可能性的标的。

所谓“混装”，行将并吞排业大类、并吞金钱权属或存在空间毗邻关系的金钱装入并吞神情底层金钱包中。事实上，商场对于这一模式的探索依然悄然开启。

本年4月1日，中航京能光伏REIT扩募报告稳健获上交所受理。该基金初度刊行的基础门径神情为京能光伏神情，拟扩募装入的则是苏家河口、松江山口两个水电站神情。这意味着如若该扩募能获胜落地，将成为国内首单“混装”的扩募神情。

“不把鸡蛋放在并吞个篮子里是基本的逻辑。”北京动力外洋控股有限公司（京能光伏REIT原始权柄机构）副总裁刘东升默示，“通过‘混装’增强底层金钱的千般性，粗略拓展原始权柄东说念主对将来装入金钱的预期，可能也对投资者来说更容易招供、更容易散播风险。”

朱元伟一样建议，将来公募REITs商场不错进一步引入商场化的外部并购模式，稳健放宽回收资金用途的礼貌，使其粗略更解放地投向升值性并购等契机，并在利益上更好地均衡新老股东的关系。

在扩募神色上，现在国内已有的4单扩募均剿袭定增模式。而对此，首钢基金实行董事张宝强则建议，将来我国公募REITs商场也不错进一步取悦其他商场的教学，激勉投资东说念主参与扩募神色多元化。举例不错参考新加坡等境外商场，推动私募发售、公开商场发售、优先配售等多种扩募方式相取悦等。

除了商场和订价要素，扩募增发获胜的要道点，还在于其是否粗略擢升REITs分拨率、优化金钱组合。但值得寂静的是，刊行东说念主永恒应将股东利益置于首位。

对此沈亚雄提议，对于公募REITs扩募的金钱范畴，仍需要审慎洽商与界定。“若是扩募份额分散太高，在可供分配金额有限的情况下一定会导致EPS镌汰，并影响老股东的参与积极性。是以咱们还要关注若何界定基金扩募份额的上限，确保扩募粗略为投资东说念主增厚收益。”他默示。

此外，跟着扩募金钱加多和商场供给的扩大，也有业内东说念主士敕令进一步放开增量资金入市。

有券商研究数据线路，本年以来，FOF动作公募REITs增量资金捏续入市南宫游戏app平台，放荡一季度末共捏有公募REITs 4365万元，捏仓范畴环比擢升36.6%，不外与千亿权柄FOF的体量比较仍有较大的擢起飞间。一些业内不雅点以为，进一步绽开更多类别公募基金对REITs的投资不错擢升商场资金充裕度。